Những lưu ý khi mua đất thổ cư

Chắc hẳn, ai trong chúng ta cũng đã từng nghe qua cụm từ “ đất thổ cư” nhưng khi được hỏi về đất thổ cư là gì? Đất thổ cư khác đất ở thế nào? Đất thổ cư có sổ đỏ không? Trong bài chia sẻ dưới đây chúng tôi sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc trên nhé!

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là là loại đất gì? Dựa vào luật đất đai 2013, đất thổ cư là loại đất thuộc nhóm phi nông nghiệp bao gồm cả đất tại thành phố và nông thôn. Loại đất dùng để triển khai nhà ở, những công trình đáp ứng với đời sống của cư dân. Tóm lại, đất thổ cư được hiểu là loại đất dùng để xây dựng nhà cửa, phục vụ đời sống của người dân.

Diện tích đất thổ cư tối đa là bao nhiêu sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố căn cứ vào tình hình của đất quỹ tại địa phương. Dựa vào việc quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị để quy định hạn mức đất cho mỗi gia đình, cá nhân tự xây dựng. Từ đó, UBND sẽ cấp sổ về diện tích đất thổ cư đúng với mảnh đất mà các cá nhân đang sở hữu.

Phân loại đất thổ cư hiện nay

Thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, đất thổ cư được nhà nước công nhận thông qua sổ đỏ. Loại đất này được cấp phép để ở hoặc xây dựng nhà cửa, phục vụ cho nhu cầu và mục đích sống. Đất thổ cư hiện được phân thành 2 loại sau:

• Đất thổ cư đô thị (ODT): Loại đất thổ cư đô thị tọa lạc tại thị trấn, phường, quận, thành phố, thị xã hoặc khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Loại đất này sẽ được áp dụng chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn như giấy phép xây dựng, thuế. Người dân có quyền xây nhà ở và những công trình phục vụ đời sống, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị trên mảnh đất.
• Đất thổ cư nông thôn (ONT): Loại đất thổ cư nằm tại khu vực nông thôn như xã, huyện, gồm đất xây dựng nhà ở và xây dựng công trình phục vụ đời sống như ao, vườn trên cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân được các cơ quan thẩm quyền cấp duyệt. Bên cạnh đó, loại đất thổ cư nông thôn đang được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn ao để phục vụ cho sự phát chung và đặc điểm của địa phương đó.

Kinh nghiệm khi thu mua đất thổ cư cần lưu ý

Chỉ nên mua đất có sổ đỏ

Nếu bạn mua đất chưa có sổ đỏ hay đất sổ hồng chung (đất có chung quyền sử dụng với từ 2 người trở lên) sẽ ảnh hưởng rất nhiều tới quyền lợi của bạn. Những mảnh đất như vậy sẽ chỉ có thể giao dịch qua giấy tờ viết tay hoặc qua hình thức vi bằng. Rất có thể bạn sẽ vướng phải những vấn đề về vướng mắc pháp lý hay tranh chấp sau nay. Vì vậy bạn cần thật tỉnh táo và chỉ lựa chọn những mảnh đất pháp lý rõ ràng có sổ đỏ riêng.

Ngoài ra bạn cũng cần lưu ý có rất nhiều mảnh đất mà lối vào đang xảy ra tranh chấp chưa thể giải quyết. Rất nhiều gia đình cũng vì nguyên nhân này mà rao bán. Vì vậy ngoài yếu tố có sổ đỏ bạn cũng cần tham khảo hàng xóm hay những người xung quanh thêm các thông tin vè mảnh đất.

Tìm hiểu về địa thể, lịch sử khu đất

Các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. Khi mua đất bạn cần tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất về sau. Bạn cũng nên tuyệt đối tránh những mảnh đất nằm trên hệ thống cống thoát nước. Điều này không những ảnh hưởng tới phong thủy của ngôi nhà mà còn gây khó khăn trong việc xây dựng, đào móng.

Lịch sử khu đất cũng là một trong những yếu tố không thể bỏ qua. Nếu mảnh đất trước đó làm nhà tù, bãi rác hay nghĩa trang thì nên tránh. Còn nếu là đất mới khai khẩn, đất ruộng hay nông trại thì nên mua.

Kiểm tra tính pháp lý của đất thổ cư

Có thuộc trường hợp giải toả, quy hoạch hay không - là yếu tố hàng đầu quyết định giá trị của đất thổ cư. Bạn cần tra cứu hồ sơ địa chính của Sở Tài nguyên - Môi trường, xã, huyện để biết được các dự án trong khu vực. 

Nếu đã chắc chắn không vướng quy hoạch, người mua đất thổ cư cần yêu cầu xem sổ đỏ của mảnh đất. Các chuyên gia luôn khuyến khích đầu tư vào bất động sản đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để không vướng tranh chấp và đảm bảo quyền lợi khi có quy hoạch đền bù, thu hồi. Trường hợp đất thổ cư đã có sổ đỏ nhưng là sổ chung (chưa tách thửa), bạn nên cẩn thận khi quyết định mua hoặc nhờ luật sư tư vấn cụ thể vì trong thời gian chờ tách thửa, lập sổ riêng sẽ có nhiều rắc rối khó lường.

Lưu ý về hợp đồng mua bán

Một yếu tố quan trọng không kém trong việc mua đất thổ cư là hợp đồng mua bán. Nếu không hiểu rõ luật và ít kinh nghiệm, người mua nên nhờ luật sư đi cùng để kịp thời nhận ra những điểm bất cập trong thoả thuận. Tất cả điều khoản trong văn bản này cần được xem xét, cân nhắc kỹ lưỡng để hạn chế tối đa phát sinh ngoài ý muốn.

Trong hợp đồng cũng cần có đầy đủ chữ ký của những người liên quan với bên bán như vợ/chồng, cha/mẹ, con cái, anh chị em ruột... để không vướng tranh chấp tài sản. Sau khi hoàn thiện hợp đồng, bạn nên công chứng văn bản này để đảm bảo tối đa tính pháp lý.

Mảnh đất, nhà tạm không nằm trên hệ thống cống thoát nước

Có rất nhiều ngôi nhà cũ, nhất là ở những khu tập thể cũ ngày xưa vì nhiều lý do cơi nới, thay đổi hình dạng mảnh đất nên có những trường hợp mảnh đất nằm trên hệ thống thoát nước thải của khu. Đây là vấn đề rất đau đầu nó không những ảnh hưởng không tốt tới vấn đề phong thủy mà còn gây cản trở rất lớn khi bạn có ý định xây nhà, đào móng....

Nói không với “mua bán viết tay”

Đây cũng là điều những người mua đất bắt buộc phải nhớ khi thực hiện các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai.

Khi mua, nhận chuyển nhượng đất đai, bắt buộc phải giao dịch thông qua, có xác nhận (ký tên, đóng dấu) các Công chứng viên (thuộc các Văn phòng công chứng).

Hợp đồng mua đất phải có chữ ký của tất cả những người có liên quan

Khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải có chữ ký của tất cả những người có liên quan. Muốn biết những người liên quan phải nghiên cứu hồ sơ. Lịch sử thửa đất. Nếu tài thửa đất là tài sản chung của hộ gia đình, khi bán, các thành viên trong gia đình, bao gồm: cả chồng và vợ (bên bán), bố mẹ, con cái, anh chị em trong gia đình (xem trong sổ Hộ khẩu gia đình) nhằm tránh tranh chấp về tài sản sau đó.

Còn nếu nhà đất là tài sản thừa kế, trước khi làm hợp đồng đặt cọc, các thành viên được thừa kế phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất. Có như vậy bạn mới chắc chắn và không sợ tranh chấp giằng co.

Lối đi vào không có tranh chấp

Trên thực tế ở những đô thị lớn có rất nhiều mảnh đất mà lối vào đang xảy ra tranh chấp chưa thể giải quyết. Rất nhiều gia đình cũng vì nguyên nhân này mà rao bán và nếu chúng ta không để ý, không tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định mua và rồi sau đó mới phát hiện ra thì đã quá muộn. Đây là tình huống dở khóc dở cười mà rất nhiều người mua nhà gặp phải.